中国商业地产门户成功带领着自身产业扬帆起航

商业地产与住宅地产完全不同，很多操作理念与住宅地产正好相反，如果用住宅地产这一套做法来操盘商业地产，效果会南辕北辙。很多开发商都喜欢做商业地产这个行业，因为一个好的商业项目，不管是自营（收租金）还是销售，都会带来可观的、很好的、源源不断的现金流与利润，像北京的大悦城，一年8亿的租金，这还不算资产增值与银行融资部分。租金两亿左右的商场、市场，在全国范围内，比比皆是，利润可观，而且解决就业人口多、消耗资源少、社会贡献大。所以很多开发商或其他行业的人都想做商业地产。但是，也不是谁都能做这个行业，这个行业也是风险非常高的行业，原来由亿万富翁变成亿万负翁的也比比皆是。这也不是一个有钱就能做的行业，像前首富娃哈哈，以百倍的雄心进入这个行业，最后还是黯然离场。百分之七十以上做商业地产的人都亏了。所以业内还有句话，叫做：“如果你爱他，让他去做商业地产；如果你恨他，也让他去做商业地产”。

商业地产从类型上分，有地上商业街、地下商业街、围合式商业街、社区型商业街、高密度商业、低密度商业、大盒子类型、百货、购物中心、文旅商业、专业市场、写字楼、商务公寓、快捷酒店、主题酒店等类型与模式，前两年流行的各类小镇，某种意义上也是商业地产。自开发商拿地后，可以做单项，也可以做组合，具体做哪一种类型，要根据政府要求、开发商实力、市场需求等综合方面分析。本文，飙马商业地产从招商、销售、运营这三个方面进行详细分析。

商业地产招商

招商是确保商业地产成功的重要一环，与运营、企划共同成为支撑商业地产的三大支柱，也是销售类商业的重要组成部分。时代在变，顾客消费习惯在变，做招商一定要有对商业的敏感度和对商业趋势发展的提前预判，这不是一朝一夕所能达成的，要通过大量的案例和借鉴中总结、提炼出来。

近十年的商业趋势呈现出不断颠覆，几何级裂变的发展，从商业体数量、单体商业规模、业态定位、业态配置和消费者的消费习惯上都发生了翻天覆地的变化，招商面临着前所未有的机会和困难。像金华，2008年，金华市区的商业面积约40万方，周边很多县市人群都到金华消费，而到2018年，一个万达商业体就可以达到20万方，全市商业规模大幅增加，各县市商业地产也发展的非常迅猛，商业人流的分流无可避免，外加电商的冲击，招商从原来的坐商招商，皇帝女儿不愁嫁变成各家拼规模、拼实力、拼流量，导致商业地产的空置率和失败率大幅攀升。

现在的商业，拼得是流量，人流、商流、信息流，只要有流量，好的商户自然会入驻，项目就会有更好的发展，而好的流量需要前期招商时在品牌筛选、业态组合、生态环境等方面进行规划，合适的才是好的，不一味追求高大上，开业后要及时做好业态更新、品牌调整，让顾客保持新鲜感与可逛度，实现持续导流。目前，很多商业地产都已经有订单式开发的理念，在对地块开发时会根据周边商业环境、商业人流、居民消费能力做大致的规划定位，资源能力强的商业地产开发商会提前锁定几大主力店签订意向进驻合同，与以往纯粹先盖好房子再考虑招商已经有了很大的进步。

商业地产开发有建设周期，短则2-3年，多则3-5年，而现在的商业不说一日三变，也是数月一变，等项目建成后会与原来的定位出现差异。这就必须根据商业发展趋势和招商实际随时做好定位和业态规划的调整，但也忌讳推倒重来。有些开发商一年换一家代理公司，新代理公司喜欢对之前的进行全盘否定，导致已进驻商户与新招商品牌存在冲突，把项目搞得四不象。虽然商业地产变化很快，但它还是需要过程去积累，去沉淀，只要定位不存在大问题，有时还是需要有耐心去静待花开。

传统实体商业近几年日子不好过，但优秀商业地产却活得比以往任何时候都滋润，这跟他们把体验感和分享元素打造到极致有关。十年前，传统大型商业超市是标配，现在超市的作用已经大大下降，如果还有开发商说我要引进一个什么大型超市的话就很落伍了。还有快时尚，大家都以引进zara、优衣库、H&M为荣，引进类似的快时尚是有好处，但是这些品牌低租金不说，而且要装补，一个平方3000-5000元。300方起步，一个装补就是百万以上。很多快时尚开业都是拿一大堆尾货卖。专门有一批品牌拿装补发财的，装补成了这些品牌的主要营利模式。很多开发商不知道，而且特别迷恋这些品牌，花了大价格引进，然后从小商户这里大幅提高租金，最后小户租金太高做不下去，拿装补的商户也撑不了这么大的一个体量，导致商场出问题的不在少数。

在新形势下传统商业受电商的冲击已经不能适应现在的市场变化，旧的商业体将面临全新的升级改造，互联网+体验式+情景式的商业模式将成为未来商业发展的主流。以前传统的商业业态定位一楼黄金珠宝，二男少女装，三楼女装，四楼男装，五楼童装加运动，类似于这种模式。但现在已然不能再按这种模式去做商业布局。现在要的是体验业态、新零售业态。所有的百货、购物中心、专业市场（除批发类专业市场、生产资料型专业市场外）、商业街区都要走这条路。

什么是新零售，新零售以互联网为依托，通过运用大数据、人工智能等先进技术手段，对商品的生产、流通与销售过程进行升级改造，进而重塑业态结构与生态圈，并对线上服务、线下体验以及现代物流进行深度融合的零售新模式。新零售的概念是马云提出来的。现在的餐饮外卖就是典型的新零售，在美团、饿了么平台下单，然后物流送货，一个餐饮店的外卖都要占40%以上，如果不做外卖的餐饮，在现有的消费环境下，很难开的下去。新零售在商业上的应用主要有三个改变：场景重构、体验式业态、业态集合店。什么是体验式，体验式就是以休闲为主、购物为辅、塑造感官体验及心理认同，符合消费者阶层品味，网络上不能实现消费的即是体验式业态。以新零售与体验式为主的商业我们称为新商业，新商业主要解决的是人的社交功能，你去一个商场不能只是买东西，除了买东西之外，这个商业体还有一个重要的功能是帮助消费者完成社交。这是以后商业的趋势。商业不能只是 “卖东西”，如果定位成销售，那就啥东西都卖不出去。

根据这个商业发展趋势，原来传统的商业各楼层的业态已经慢慢变了，变成了生鲜店、网红店、集合店、餐饮店、美容美发美甲、儿童娱乐、教育培训、运动、现场互动、VR体验等等，甚至包括牙科诊所、中医诊所等。这些体验式业态曾经都是以临街店形式存在。但是现在这些业态都进了盒子，因为盒子冬暖夏凉，更舒适，又有场景。负一楼由原来的大型超市变成了鲜生店、集市。生鲜店比较好的品牌当然是盒马、超级物种、苏鲜生等品牌了，也有一些是各地老板自创的，但线下模式上都差不多，集市的概念来自香港，就是菜市场，但是比较高大上，和我们的传统菜市场完全不一样。一楼变成了各种数码体验店、烘焙、眼镜店、化妆品集合店、药妆、鞋类、KFC、进口食品区。二楼潮牌、HM、ZARA、无印良品、美甲、美发、咖啡、茶吧等。三楼儿童类、教育类、培训类、玩具类、手作类等。四楼餐厅、VR体验、电影院、电竞、书吧等。餐饮店会在一个楼层里集中体现，然后在其他各楼层穿插分布。现在的传统百货店很多都已经往这个方向走了。线上影响较小的是眼镜店、鞋店，所以传统商业体上，鞋类产品还是占据一定的位置。

除此之外，国内的各行各业也都纷纷开始借助短视频发展的风口，不断改革升级，实现多元化的运营模式，以此来提升用户的购物体验感，并赋予企业更多的竞争优势。

正是在短视频热潮的推动之下，在商业地产门户行业从业多年的企业家紧抓风口，联手知名互联网平台短视频云平台，合力打造的拥商业地产门户短视频商城应运而生。并以其多项功能体系，成功带领着自身产业扬帆起航。

据创始人介绍，在创建中国商业地产门户短视频商城的过程中，除了与短视频云平台充分融合、利用其先进技术和新兴项目之外，也立足于原有的实体产业，将线下门店作为基础，把线下分散的资源和商业地产门户行业中多个细分产业的优质供应商汇集到一起。

再融合线上渠道，并以先进技术不断整合和优化销售渠道的上下游供应链。最终形成了以中国商业地产门户短视频商城为中心，直连品牌供应商与终端消费者的线上线下双端消费场景和高效供应链体系。

同时，为了能够精准抓住消费者更潜在的消费喜好，提高盈利空间。创始人还充分利用短视频云平台的互联网大数据、云计算等先进技术，在平台中建立起用户浏览、购买、评价、互动等多方数据为核心的大数据库。并通过大数据分析能力进行充分挖掘和分析，进而为用户筛选出更适合的产品。

基于这些强大的功能体系，中国商业地产门户短视频商城以线上线下的多元化销售场景为依托，为全国各地的消费者提供多品类、优质优价的产品，以及精准搜索、产品评价、行业最新资讯、24小时在线咨询、物流信息跟踪等多项服务。

正是基于这样的前瞻性和理念，创始人迅速做出反应，与短视频平台合力搭建起了中国商业地产门户短视频商城。

而自中国商业地产门户短视频商城运营以来，不仅以强大的智能优化系统快速提升了平台与企业的曝光度，让企业触达到了更多的市场用户，扩大的盈利面和销售商机。

 同时，利用高效供应链体系和大数据分析能力等功能体系进行整合与发展，也让创始人的企业理清了市场需求关系，节省了运营成本，提升了运营效率。更让企业沉淀了更多可持续复用的用户资源，提升了经济效益。

随着短视频覆盖不断提升，以及短视频终端规模的不断提升，使用短视频的人也将越来越多。而创始人也相信，在短视频浪潮的推动下，中国商业地产门户短视频商城也将会为企业带来更多惊喜，以更强大的竞争优势带领着产业在这个复杂多变的互联网市场中扬帆起航。